Studie

Immobilienunternehmen für Umnutzung kleiner und alter Hotels

Nicht erst seit Corona leiden vor allem inhabergeführte Häuser, die sich gegen internationale Ketten durchsetzen müssen

Nicht erst seit Corona leiden vor allem inhabergeführte Häuser, die sich gegen internationale Ketten durchsetzen müssen

Foto: Roberto Pfeil / dpa

Düsseldorf.  Die Lage der Hotellerie in Düsseldorf ist angespannt. Nicht erst seit Corona leiden vor allem inhabergeführte Häuser.

Das Hotel-Segment ist besonders stark von der Corona-Krise betroffen: Übernachtungszahlen und Auslastungsquoten sind eingebrochen, es zeichnet sich eine nur langsame Erholung ab. Hauptleidtragende sind – nicht erst seit Corona – kleinere, inhabergeführte Hotels, die sich bereits seit Jahren gegen moderne, international geführte Hotelketten vor allem im Budget-Segment behaupten müssen. Ihre Alternative: Umnutzung.

Betten-Zahl um 24 Prozent gestiegen

2019 gab es in Düsseldorf 218 geöffnete Beherbergungsbetriebe mit insgesamt rund 28.000 Betten, so das Düsseldorfer Immobilienunternehmen Aengevelt Research Damit hat sich die Zahl der Betten innerhalb von zehn Jahren um 24 Prozent gesteigert. Die Zahl der Übernachtungen stieg im gleichen Zeitraum sogar um 55 Prozent auf gut fünf Millionen – ein klares Signal, mehr Bettenkapazitäten zu schaffen. Allerdings ist die Steigerungsrate in den letzten drei Jahren deutlich gesunken, und die so wichtige Auslastungsquote pendelte sich bei 48 bis 49 Prozent ein.

Corona hat dazu geführt, dass die Zahl der Übernachtungen ab März 2020 dramatisch eingebrochen seien, so das Unternehmen Aengevelt, insbesondere in Großstädten wie Düsseldorf, in denen viele Geschäftsreisende, internationale Touristen ausgeblieben sind. So verzeichnete Düsseldorf laut ZIA-Herbstgutachten allein im April 2020 einen Rückgang um 96 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.

Auf dieser Basis hat das Immobilienunternehmen abgeschätzt, wie sich die Zahlen der Betriebe, der Betten, der Übernachtungen und der Auslastungsgrad entwickeln könnten, wenn Ende 2020/Anfang 2021 eine Schutzimpfung verfügbar sein würde. Dabei sei davon auszugehen, dass aufgrund der guten Erfahrungen, die man mit Videokonferenzen gemacht habe, manche Geschäftsreise auch dann unterbleiben wird, wenn sich die Lage normalisiert. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research eine insgesamt nur langsame Erholung am Hotelmarkt.

Häufig werden Hotels heruntergestuft

Investoren und Betreiber haben auf den Corona-bedingten Einbruch bereitsreagiert. „Bei manchem Neubauprojekt wird die Eröffnung hinausgeschoben,während für Hotelprojekte, die sich noch in der Planungsphase befinden, eine mögliche Nutzungsänderung geprüft wird“, weiß Nicolas Gösel vom Aengevelt-Team „Projektentwicklung“. Häufig würden Hotels auch auf das Zweisterne-Niveau heruntergestuft, weil sich Häuser mit weniger Service aufgrund geringerer Personalkosten auch bei niedrigerer Auslastung noch wirtschaftlich betreiben lassen. Leidtragende dieser Entwicklung sind vor allem die kleineren, inhabergeführten Hotels im Zwei- und Dreisternebereich mit einfacher Ausstattung. „Können sich kleine, individuelle Hotels mit exzellenter Mikrolage und gutem Ausstattungsstandard möglicherweise noch als Boutique-Hotels profilieren“, sagt Oliver Lederer, Teamleiter Investment, „rechnen sich dagegen Investitionen in ältere Häuser mit signifikantem Modernisierungsstau angesichts der bereits seit Jahren wachsenden Konkurrenz durch die modernen Kettenhotels nur selten.“

Deshalb empfiehlt das Immobilienunternehmen Eigentümern solcher Häuser, über Umnutzungen nachzudenken. Denn während die Nachfrage nach Hotelzimmern sinkt, verschärft sich der Wohnungsmangel weiter. Die Umwandlung nicht mehr zukunftsfähiger Hotels nutzt grundsätzlich allen, zeigt sich Professor Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf überzeugt: „Der Stadtentwicklung tut es gut, wenn ältere Objekte an zentralen Standorten umgebaut und modernisiert werden, der Wohnungsmarkt wird entlastet, Hochschulstandorte werden gestärkt und die Eigentümer nicht mehr ganz zeitgemäßer Hotels erhalten eine Zukunftsperspektive.“

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