Wohnungsmarkt

Private Hausbesitzer in Hagen sind gefordert

Die Cunosiedlung am Kuhlerkamp strahlt architektonisch durchaus einen besonderen Charme aus. Allerdings sind die Grundrisse vieler Wohnungen dort nicht mehr ganz zeitgemäß. Foto/Archiv:Hans Blossey

Die Cunosiedlung am Kuhlerkamp strahlt architektonisch durchaus einen besonderen Charme aus. Allerdings sind die Grundrisse vieler Wohnungen dort nicht mehr ganz zeitgemäß. Foto/Archiv:Hans Blossey

Hagen.   Der Verband Haus und Grund, der die Immobilienbesitzer vertritt, möchte in die Strategiediskussionen zum Wohnungsmarkt voll eingebunden werden.

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Der Blick auf den Hagener Wohnungsmarkt stürzt Klaus Völk, Geschäftsführer von Haus & Grund und somit Lobbystimme für die Vermieter und Hausbesitzer in der Stadt, in ein arges Dilemma: Einerseits sieht er es als seine zentrale Aufgabe an, die lokalen Probleme präzise zu benennen und offensichtliche Defizite keineswegs schönzureden. Andererseits will er den Standort Hagen, der ja ohnehin schon regelmäßig mit so vielen Negativ-Etiketten behaftet wird, nicht unnötig in ein unschönes Licht rücken.

Das hat zuletzt schon die der Politik präsentierte Wohnungsmarktstudie getan, die vor allem auf eine viel zu hohe Leerstandsquote in der seit Jahren schrumpfenden Stadt hinwies und daraus folgernd eine gesamtstädtischen Abriss- und Modernisierungsoffensive empfahl. „Die Ergebnisse der Analyse sind sicherlich richtig“, räumt Völk ein, warnt aber auch vor Panikmache: „Es macht überhaupt keinen Sinn, unnötig schwarzzumalen und die Vermieter zu verängstigen.

Genauere Analyse gefordert

Vielmehr sollten alle Akteure am Markt jetzt in die genaue Analyse einsteigen, exakt hinschauen und die tatsächlichen Brennpunkte herausfiltern.“ Der Stadt pauschal einen Schmuddel-Stempel aufzudrücken, sei an dieser Stelle nur kontraproduktiv.

Gleichzeitig appelliert der örtliche Haus-und-Grund-Geschäftsführer an die Politik, das riesige Heer der privaten Immobilienbesitzer bei den künftigen wohnungsmarktpolitischen Weichenstellungen nicht auszuklammern: „Wenn es nicht gelingt, dass die Vermieter auf den Zug mit aufspringen, wird Hagen es kaum schaffen, das Steuer herumzureißen.“ Völk plädiert dafür, durch entsprechende Anreize den Investitionswillen der Hauseigner zu fördern. Die Wohnungsgesellschaften allein könnten den angesichts der demografischen Prognosen überfälligen Rückbau in Hagen kaum alleine bewältigen.

Abrissprämie auch für Private

Die Leerstandsquote von sieben Prozent – das entspricht etwa 7000 Wohnungen im gesamten Stadtgebiet – bewertet auch Klaus Völk als „erschreckend“. Vor allem bei den Schrottimmobilien sieht der Geschäftsführer dringenden Handlungsbedarf: „Wo eine steht, kommen schnell weitere hinzu.“ Dass die Kommune jetzt von einem Förderprogramm profitiere, mit dem etwa 25 heruntergekommene Häuser in den nächsten Jahren entweder aufgewertet oder abgerissen werden können, dürfe dabei jedoch lediglich als ein erster Schritt betrachtet werden.

Hier müssten auch Wege gesucht werden, um an Private attraktive Abrissprämien zu zahlen: „Dabei sollte durchaus individuell unterschieden werden, ob es sich um eine Witwe handelt, die ein Objekt tatsächlich aus finanziellen Gründen nicht mehr halten kann, oder um einen Spekulanten, der angekaufte marode Bausubstanz lediglich versilbern möchte.“

Insgesamt sieht Haus und Grund den Hagener Wohnungsmarkt in keiner schlechteren Situation als in vergleichbaren Ruhrgebietsstädten. Natürlich, so räumt auch Völk ein, gebe ist vielerorts einen Sanierungsstau, ältere Vermieter hätten es versäumt, kontinuierlich Modernisierungsarbeiten umzusetzen, so dass eine zeitgemäße Runderneuerung einer Wohnung jetzt mittlere fünfstellige Beträge verschlinge.

Zinsen für Sanierung sind günstig

„Allerdings ist es in der aktuellen Niedrigzinsphase durchaus realistisch, dass die nach einer Sanierung mögliche Modernisierungsmieterhöhung die Kreditkosten deckt“, erinnert der Profi daran, dass Instandsetzungen höhere Renditen, attraktivere Einnahmen und auch eine bessere Mieterstruktur bedeuten können. Das „Netzwerk Gebäudeberatung“ biete zu diesem Themenfeld sogar eine kostenfreie Beratung an, erinnert Völk an die ausgesprochen niedrige Schwelle, die Hausbesitzer nehmen müssten. Bei einem interessanten Grundriss einer Wohnung und entsprechender Lage lohne sich in Hagen der zeitgemäße Umbau einer in die Jahre gekommenen Immobilie allemal.

Für die nächsten Monate sieht der Haus-und-Grund-Geschäftsführer die Stadt in der Pflicht, die Protagonisten rund um den Hagener Wohnungsmarkt zusammenzubringen, um in eine tiefergehende Detailanalyse der Lage einzusteigen. Für jede Quartierslage müssten Ergebnisse erarbeitet und der Kontakt zu den Eigentümern geknüpft werden.

„Das beispielsweise in Wehringhausen etablierte Quartiersmanagement ist dafür ein gutes Instrument“, meint Völk. „Wir sollten es vorsorglich auch in Stadtteilen installieren, in denen es noch nicht brennt.“ Der von der Stadt initiierte Diskussionsprozess der „Zukunftsschmieden“ könnte in seinen Augen die Plattform dafür bilden, hier gemeinsam mit weiteren Gruppen der Stadtgesellschaft eine zukunftsgerichtete Strategie zu erarbeiten.

>>HINTERGRUND: 7 PROZENT LEERSTÄNDE

Im Auftrag der Stadt Hagen sowie der städtischen Wohnungsgesellschaft HGW hat das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft an der Bergischen Universität Wuppertal unter der Regie von Prof. Dr. Guido Spars eine flächendeckende Wohnungsmarktstudie für Hagen erarbeitet.

Dabei wurde offenkundig, dass in Hagen sieben Prozent der Mietwohnungen leer stehen und somit ein massiver Preisverfall voranschreitet. Der Experte hält eine Leerstandsquote von drei Prozent für tolerabel.

Vor diesem Hintergrund regt Prof. Spars daher einen intelligenten Stadtumbau an: Über zehn Jahre hinweg sollten 350 unzeitgemäße Wohneinheiten pro Jahr vom Markt verschwinden, aber parallel auch 150 neue Objekte nach modernem Standard entstehen.

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