Immobilien

„Wohnungsneubau lohnt sich auch in Zukunft“

Seit nunmehr fünf Jahren kümmert sich Olaf Pestl als Geschäftsführer um die Immobilienbestände der IGW und deren Fortentwicklung. Aktuell modernisiert das Wohnungsunternehmen unter anderem ein Gründerzeithaus Am Bilstein

Foto: Michael May

Seit nunmehr fünf Jahren kümmert sich Olaf Pestl als Geschäftsführer um die Immobilienbestände der IGW und deren Fortentwicklung. Aktuell modernisiert das Wohnungsunternehmen unter anderem ein Gründerzeithaus Am Bilstein Foto: Michael May

Iserlohn.   IGW-Chef Olaf Pestl ist seit fünf Jahren im Amt. Bestandspflege läuft unabhängig von neuen Projekten

Es sind die großen Neubauten, die regelmäßig einen Platz in der Zeitung finden: die Wohnprojekte an der Rahmenstraße und an der Wallstraße, das noch in Planung befindliche Wohnareal in Kalthof sowie die Generalsanierung der Bauhaussiedlung Schlieper. Anders als in vergangenen Jahrzehnten beschäftigt sich die Iserlohner Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft (IGW), die sich überwiegend im städtischen Besitz befindet, seit einigen Jahren wieder mit dem Neubau von Mietwohnungen.

Olaf Pestl, der in dieser Woche seit genau fünf Jahren die IGW-Geschäftsführung innehat, hält das nicht nur aus unternehmerischer Sicht für sinnvoll. „Ich bin der festen Überzeugung, dass sich auch in Zukunft Wohnungsneubau in Iserlohn lohnt“, sagt der früherer Baudezernent und ausgebildete Stadtplaner. „Weil die Angebote nicht vorhanden sind.“ Es gäbe nämlich durchaus Engpässe auf dem eigentlich nicht angespannten Iserlohner Wohnungsmarkt. Standard-Wohnungen seien ausreichend vorhanden, aber im unteren Preissegment, bei größeren Familienwohnungen und bei barrierefreien und damit seniorengerechten Angeboten, die ja durchaus auch für Familien von Interesse seien, sieht Pestl deutlichen Bedarf. Und dieser Bedarf lasse sich auch nicht mit der Sanierung von Altbeständen decken.

Rund 2200 Wohnungen in gut 300 Gebäuden umfasst der Gebäudebestand der IGW. Die meisten Bauten stammen entweder aus der Gründerzeit bis zu den 1920er Jahren oder aus der Nachkriegszeit, als in den 1950er und 1960er Jahren in großer Zahl Gebäude hochgezogen wurden. „Das schwächte sich dann nach und nach immer weiter ab“, berichtet Pestl im Rückblick auf die Entstehung der IGW-Wohnungsbestände. In den 1970er Jahren wurde der Neubau von Mietwohnungen immer weiter reduziert, Mitte der 90er entstanden an der Treppenstraße die letzten nennenswerten IGW-Neubauten, bis dann nach langer Pause 2016 das mit der Beteiligung möglicher Bewohner konzipierte Wohngebäude an der Rahmenstraße fertiggestellt wurde.

Neubau auf der einen Seite, Bestandspflege auf der anderen: „Wir machen seit zehn, zwölf Jahren einen intensiven Bestandssanierungsprozess“, berichtet IGW-Chef Pestl und spricht damit auch eine vergangene Zeit an, in der an Investitionen in die Gebäude gespart wurde. Das hatte zum damaligen Zeitpunkt für eine deutliche Leer-standsquote gesorgt, die durch den radikalen Kurswechsel von Geschäftsführung, Aufsichtsrat und Gesellschaftern radikal reduziert werden konnte. „Heute ist es so, dass wir keinen echten Leerstand haben“, sagt Pestl. Wenn heute Wohnungen längere Zeit leerstehen, dann mit der bewussten Absicht, die Wohnung oder das Gebäude grundlegend zu modernisieren.

Das „Standardprogramm“ wird quartalsweise geplant

Im Jahr 2016 hat die IGW rund 2,7 Millionen Euro für den Erhalt des Bestandes ausgegeben, weitere 1,2 Millionen Euro für Modernisierungsmaßnahmen. Für 2017 (der Geschäftsbericht wird derzeit erstellt) und das laufende Jahr erwartet Pestl ganz ähnliche Beträge. Pestl spricht von einem „Standardprogramm“, nach dem frei gewordene Wohnungen modernisiert werden. Pro Quartal wird dann ein Plan erstellt, nach dem IGW-Mitarbeiter die Erneuerung planen und Handwerker beauftragen. „Ein Großteil der Wohnungen, die bei uns zurückkommen, bringen immer Sanierungsbedarf mit“, berichtet der IGW-Chef aus dem Alltagsgeschäft. Das liege daran, dass die IGW-Mieter sehr treu seien, Mietverträge, die 30 bis 40 Jahre bestehen, seien keine Seltenheit. Und nach so langer Zeit bedürften die Wohnungen dann sozusagen turnusgemäß einer Überarbeitung, bevor sie neu vermietet werden.

Das Treppenhaus-Problem der 1950er und 1960er Jahre

Die Modernisierung einzelner Wohnungen und die Sanierung ganzer Häuser sind aus IGW-Sicht zu unterscheiden. Soll ein Gebäude vom Keller bis zum Dach saniert werden, setzt das für Olaf Pestl eine grundsätzliche Betrachtung voraus, bei der die Frage gestellt wird, ob das Objekt noch gut vermietbar ist und ob sich eine Investition auch auszahlt. „Es gibt halt auch Bestände, wo es nicht sinnvoll ist, zu sanieren“, erklärt Pestl. Anders formuliert lautet die Frage: An welchen Standorten ist die Investition sinnvoll? Pestl schildert das Beispiel eines Baus mit kleinen Appartements von 30 Quadratmetern und Elektroheizung sowie altertümlichem Badezimmer. Das so zu modernisieren, sei „wirtschaftlicher Nonsens“. „Wenn dann mal links und rechts was frei wird, können wir die Wohnungen dort zusammenlegen“, erklärt der IGW-Chef seine objektbezogene Überlegung. Ein anderes Problem: Die üblichen Häuser der 50er und 60er Jahre sind durch die Bauart des Treppenhauses fast immer ungeeignet, um einen Aufzug ein- oder anzubauen: Der Umbau zur barrierefreien Wohnung scheitert dort also schon im Ansatz.

Eher theoretischer Natur ist für die IGW noch ein deutlich weitergehender Ansatz: An welchen Stellen könnte es sich lohnen, unattraktive Wohnungen abzureißen und etwas Zeitgemäßes neu zu bauen? Noch ist das Zukunftsmusik für die IGW, doch mit dem Wechsel von Pestl an die Spitze der IGW hat das Wohnungsunternehmen ja den zusätzlichen Auftrag erhalten, an der Stadtentwicklung mitzuwirken.

Aktuell finden Modernisierungsmaßahmen an Gründerzeitbauten Am Bilstein und an der Hans-Böckler-Straße statt. Am Gerlingser Platz werden Restarbeiten nach der 2015 begonnenen Rundumsanierung ausgeführt. Die nächsten Projekte haben Olaf Pestl und seine Mitarbeiter schon festgelegt, sie liegen An der Schlacht, an der Rudolfstraße und am Grüner Weg. Bis der gesamte Bestand einmal durchmodernisiert sei, brauche es Zeit. Wenn jedes Jahr 50 Wohnungen saniert würden, käme man auf mehr als 40 Jahre für einen kompletten Durchgang, überschlägt Pestl. „Da kann es dann tatsächlich sein, dass jemand das Empfinden hat, dass nichts passiert.“ In der Praxis gäbe es diese Fälle aber nicht. Kleinere und größere Instandsetzungsarbeiten gäbe es immer wieder in allen Objekten, auch würden Treppenhäuser nach und nach von den eigenen Handwerkern gestrichen, vor allem in den Wintermonaten, berichtet der IGW-Chef von Standard-Maßnahmen. Im übrigen gelte, dass nur dem geholfen werden könne, der sich melde. „Bei uns hängt das Thema Service sehr hoch.“

Seit 2016 schreibt die IGW wieder eine „schwarze Null“

Die Durchschnittsmiete der IGW liegt nach Pestls Angaben aktuell bei 4,50 Euro pro Quadratmeter. Dabei seien die hinzugekommenen höheren Neubaumieten bereits eingerechnet. „Es gibt auch Wohnungen, die nur um die zwei Euro kosten“, ergänzt Pestl – solche Verträge seien aber Jahrzehnte alt und die Mieter hätten die Wohnungen selbst in Schuss gehalten. Die meisten Objekte bewegen sich laut Pestl allerdings bei den Preisen rund um den genannten Mittelwert. Und natürlich gäbe es auch bei der IGW durchaus Mieterhöhungen, jedoch mit Augenmaß, wie Pestl betont. Die Wirtschaftlichkeit sei auch für die IGW oberstes Gebot, nach fünf Jahren mit Verlusten schreibt die IGW seit 2016 wieder eine „schwarze Null“, formuliert der Geschäftsführer. „Das erwirtschaftete Geld fließt in den Bestand zurück.“

Dass der starke Bestand mit vielen langjährigen Mietern die Investition in neue Objekte ermöglicht, ist eine von Pestls Grundphilosophien. Eine andere: „Alle Projekte, die wir neu generieren, rechnen sich in sich.“ Soll heißen: Die Neubauten schmälern das regelmäßige Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm nicht. Angesichts niedriger Zinsen seien Neubauten deshalb derzeit wirtschaftlich zu errichten und zu bewirtschaften. Ob das auch für die Zukunft so sein wird, weiß auch Pestl nicht. Denn nicht nur der Iserlohner Wohnungsmarkt, sondern auch die europäische Geldpolitik hat Einfluss auf die wieder aufgenommene Neubautätigkeit der Iserlohner Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft.

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