Recht

Darauf kommt es beim Ausmessen einer Mietwohnung an

Stellt sich beim Messen heraus, dass die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann unter Umständen die Miete gemindert werden

Foto: Christin Klose / dpa-tmn

Stellt sich beim Messen heraus, dass die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann unter Umständen die Miete gemindert werden Foto: Christin Klose / dpa-tmn

Hamburg  Die Höhe der Miete berechnet sich nicht nur nach Lage und Ausstattung, sondern auch nach der Grundfläche. Die zu messen ist knifflig.

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114 Quadratmeter soll die Vierzimmerwohnung groß sein. So jedenfalls steht es im Mietvertrag. Doch stimmt das auch? Das Nachmessen kann sich für den Mieter rechnen: Ist die Wohnfläche nur wenige Quadratmeter kleiner, muss der Mieter das zwar hinnehmen. Weicht sie aber um mehr als zehn Prozent ab, kann die Miete gemindert werden, erklärt Rechtsanwalt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin.

Dass der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist, wenn die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az.: VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03). Auch rückwirkend kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Eine Verjährung der Ansprüche gilt nach einem Urteil des Landgerichts München I (Az.: 31 S 6768/13) erst von dem Zeitpunkt an, in dem der Mieter von der Abweichung wusste.

Ist die Wohnung größer, kann der Vermieter mehr verlangen

Der Mieter muss aber gegebenenfalls einen Beweis vorlegen, dass die Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Und das kann kompliziert sein, denn bei verwinkelten Räumen können Mieter dazu verpflichtet werden, das Aufmaß durch eine Fachkraft anfertigen zu lassen. Ein Problem: Die kann zu anderen Ergebnissen kommen als Vermieter und Mieter. „Bei der Vermessung eines Objektes gibt es so viele Ergebnisse, wie Vermesser beauftragt wurden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Das liege daran, dass Vermesser einen Raum nie an denselben Punkt vermessen würden. Vor allem bei Altbauten kann es zu einer Abweichung von bis zu einem Quadratmeter kommen. Im Streitfall muss dann ein Gericht entscheiden, so Inka-Marie Storm. Unter Umständen kann sich auch herausstellen, dass eine Wohnung größer ist als ursprünglich angegeben. „Dann kann der Vermieter auch die Miete erhöhen, sofern es sich nicht um sozialen Wohnungsbau handelt“, betont Osthus. Das Erhöhungsrecht gelte aber nur für die Zukunft.

Datum des Vertragsschlusses spielt eine Rolle

Mitunter werden im Mietvertrag von vornherein keine exakten Angaben zur Wohnfläche verankert. Dann wird kein Quadratmeterpreis vereinbart, sondern ein Preis für die konkrete Wohnung. Erst im Nachgang wird der Preis für die korrekte Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf einen Quadratmeterpreis heruntergebrochen.

Der Rechtssicherheit diene dies jedoch nicht, so Mietrechtsexperte Reiner Wild. Soll die Wohnfläche aber genau berechnet werden, spielt auch das Datum, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, eine Rolle. Die „II. Berechnungsverordnung“ gilt, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurde. Die Wohnflächenverordnung wird indessen bei Vertragsabschlüssen ab dem 1. Januar 2004 zugrunde gelegt.

Abstellkammer, Bodenraum und Dachboden sind ausgenommen

Die Verordnungen unterscheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- und Terrassenflächen. Heutzutage werden sie in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt. „Zu 50 Prozent können Balkone oder Terrassen berechnet werden, wenn sie einen hohen Wohnwert haben“, sagt Wild. Vor 2004 wurden sie zumeist mit der Hälfte berücksichtigt. Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die zur Wohnung gehören – auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind.

„Schwimmbäder und nicht beheizbare Wintergärten, die von mehreren Wohnparteien genutzt werden, sind mit 50 Prozent ihrer Maße zu berücksichtigen“, merkt Osthus an. Nicht in die Wohnraumberechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörräume. Das sind etwa Abstellkammern, Bodenräume, Dachböden oder Kellerräume.

Bei Dachgeschosswohnungen ist die Raumhöhe entscheidend

Gemessen werden die Abstände zwischen den Wänden. Heizkörper, Öfen sowie Wandbekleidungen bleiben bei der Berechnung außen vor. „Abgezogen werden lediglich Pfeiler im Raum sowie Schornsteine und andere Mauervorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben“, erklärt Wild. Bei Dachgeschosswohnungen sei für die Flächenberechnung die Raumhöhe entscheidend.

Dazu Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg: „Flächen unter Schrägen, die weniger als ein Meter Höhe haben, werden gar nicht bei der Wohnflächenberechnung miteinbezogen, bei ein bis zwei Metern Höhe nur zu 50 Prozent und erst ab zwei Metern Höhe, gemessen vom Fußboden, voll angerechnet.“

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